武俠小說家寫財經書–周顯

最 近 一 口 氣 讀 完 周 顯 的 四 本 關 於 投 資 的 書 , 著 實 獲 益 不 少 。 雖 然 書 名 商 業 味 十 分 重 , 給 我 一 種 急 功 近 利 的 感 覺 , 和 朋 友 提 起 此 人 , 他 們 都 會 說 , 周 顯 呀 ? 炒 消 息 囉 , 我 地 消 息 來 源 遠 , 好 難 用 佢 的 方 法 。 相 信 大 家 所 指 的 是 他 那 本 「 炒 股 密 碼 」 。 話 雖 如 此 , 但 是 如 果 我 們 可 以 知 道 些 少 市 場 不 同 參 與 者 的 利 害 關 係 , 認 識 一 些 騙 財 的 伎 倆 , 在 投 資 過 程 中 看 出 這 些 騙 局 , 避 免 輸 錢 , 也 是 功 德 無 量 了 。

我 覺 得 對 大 家 最 有 幫 助 的 , 還 是 後 來 出 版 的 那 三 本 了 。 因 為 這 三 本 都 是 我 們 平 常 人 可 以 跟 著 做 的 。 最 後 一 本 叫 「 周 顯 發 達 指 南 」 , 這 不 是 寫 周 顯 的 發 達 過 程 , 周 生 本 人 三 更 窮 五 更 富 , 輸 清 光 都 有 本 事 一 個 轉 身 又 發 到 唔 清 唔 楚 , 不 是 一 般 平 常 人 可 做 得 到 。 這 本 書 可 以 說 是 他 所 見 的 香 港 人 的 發 達 路 線 圖 , 就 好 像 是 一 個 見 過 下 世 面 的 人 無 私 地 分 享 一 些 見 聞 , 花 些 少 時 間 讀 讀 , 會 有 幫 助 的 。

「 周 顯 發 達 指 南 」 也 有 提 及 關 於 保 險 的 地 方 , 大 意 都 是 叫 大 家 買 保 險 , 雖 然 他 自 己 的 財 富 都 是 以 千 萬 為 單 位 , 醫 療 費 用 絕 對 付 得 起 , 但 也 有 窮 的 時 候 ……呵 呵 …….以 下 有 幾 點 需 要 補 充 的 , 我 還 寫 一 點 補 充 一 點 吧 。

因 為 有 機 會 變 窮 , 未 必 時 時 刻 刻 可 以 支 付 醫 藥 費 所 以 買 保 險 ?

有 錢 又 好 , 沒 錢 又 好 , 要 找 數 時 唔 使 自 己 俾 就 最 好 。 所 以 , 有 份 保 險 就 最 好 。 你 或 者 會 話 , 顏 經 紀 , 米 玩 啦 , 買 保 險 要 俾 保 費 架 , 交 保 費 亦 不 爽 呀 。 我 就 話 : 你 唔 用 保 險 呢 個 制 度 , 要 得 到 相 同 的 contingency plan, 你 自 己 保 自 己 囉 。 嗱 …..自 己 留 起 一 百 幾 十 萬 現 金 , 有 事 隨 時 用 黎 找 數 啦 。 千 祈 唔 好 手 痕 落 注 買 野 , 定 期 存 款 都 唔 好 做 咁 長 , 你 唔 知 幾 時 要 用 架 。 做 生 意 呀 , 炒 股 呀 怕 資 金 被 壓 , 最 睇 現 金 流 , 有 資 產 未 必 有 現 金 , 如 果 急 於 變 現 , 價 錢 未 必 好 。 如 有 一 百 萬 , 用 一 兩 萬 黎 交 保 費 , 其 餘 的 攞 去 炒 , 有 保 險 , 炒 得 放 心 , 你 會 更 勇 猛 , 錢 都 贏 多 D啦 , 唔 好 同 我 計 果 幾 萬 銀 碎 紙 。

另 一 個 要 點 是 提 議 大 家 買 " term" , 不 要 買 " 儲 蓄 保 險 " 。

Term 正 式 名 稱 叫 定 期 壽 命 , 買 時 已 經 定 了 年 期 , 保 費 低 , 夠 期 要 續 保 時 , 保 費 重 新 厘 定 , 主 要 睇 當 時 年 齡 , 有 部 分 計 劃 會 再 睇 健 康 情 況 而 決 定 是 否 續 保 。 如 果 立 志 以 後 都 買 term, 買 份 三 十 年 的 就 唔 使 煩 。

儲 蓄 保 險 又 叫 終 生 壽 險 。 人 必 有 一 死 , 保 障 終 生 就 即 是 賠 硬 , 通 常 到 一 百 歲 死 唔 死 都 賠 錢 。 不 過 , 一 個 人 活 到 六 十 多 歲 時 仔 女 長 大 獨 立 , 樓 也 供 完 , 也 不 用 保 障 父 母 的 退 休 生 活 吧 。 這 時 候 , 取 消 份 人 壽 保 單 就 可 以 連 本 帶 利 取 回 , 幫 補 退 休 支 出 。 每 供 一 元 , 可 取 回 2.3元 , 每 年 複 息 計 都 有 4.9%。 雖 然 無 得 威 威 食 雞 , 但 都 唔 算 太 失 禮 。 大 家 唔 好 忘 記 , 保 戶 還 賺 了 三 十 年 的 保 障 , 如 果 一 買 即 死 , 每 付 一 元 , 可 獲 賠 償 七 十 多 元 。

至 於 買 term定 買 終 生 人 壽 保 險 , 我 會 另 文 詳 細 跟 大 家 討 論 。 寫 到 呢 度 , 還 有 幾 個 要 點 要 補 充 , 我 唔 知 會 寫 到 幾 長 , 就 此 打 住 , 下 次 再 寫 。

息口及年期對供樓支出的影響

租 樓 怕 加 租 , 供 樓 怕 加 息 。 這 幾 年 加 租 之 苦 人 人 懂 ; 但 大 家 似 乎 忘 記 了 息 口 對 供 樓 支 出 的 影 響 。 上 篇 我 們 了 解 到 , 雖 然 現 時 利 息 處 於 歷 史 低 位 , 但 供 樓 利 息 支 出 也 屬 可 觀 之 數 。 既 然 息 口 處 歷 史 低 位 , 跟 著 下 來 就 是 向 上 升 了 。 加 息 對 供 樓 利 息 支 出 有 如 何 的 影 響 ? 今 日 我 就 和 大 家 討 論 討 論 吧 。

今 日 的 命 題 是 , 供 款 年 期 越 短 , 利 息 支 出 越 少 , 年 期 縮 到 最 短 最 化 算 。

就 用 我 上 一 篇 《 買 樓 自 住 及 租 樓 的 使 費 比 較 》 那 對 新 婚 夫 婦 的 的 例 子 吧 。

目 標 樓 價 : HK$2,500,000
按 揭 成 數 : 70%
供 款 年 期 : 20年
按 揭 息 率 : 2.8%

接 揭 利 率 2.8%5%8%
每 月 供 款 9,53111,54914,638
佔 現 時 收 入 25%30%38%
差 餉 及 管 理 費 736736736
佔 現 時 收 入 27%32%40%
總 利 息 支 出 537,4841,021,8141,763,048
  • 五 十 幾 萬 到 百 幾 萬 的 利 息 支 出 睇 黎 都 幾 “肉 赤 ”, 不 過 不 要 忘 記 如 果 你 唔 供 樓 , 租 樓 住 一 樣 要 交 租 。
  • 假 如 按 揭 息 率 加 至 5%, 供 樓 發 做 業 主 的 支 出 佔 其 收 入 32%, 屬 可 負 擔 水 平 。
  • 如 果 按 揭 息 率 加 至 8%, 開 始 覺 得 有 些 壓 加 吧 ? 如 果 壓 力 太 大 , 可 以 申 請 供 延 長 款 年 期 但 是 銀 行 未 必 批 , 要 視 乎 樓 齡 及 業 主 的 年 齡 等 因 素 , 利 息 支 也 就 會 增 加 , 如 下 表 所 示 。
  • 年 期 202530
    每 月 供 款 9,5318,1177,190
    總 利 息 支 出
    537,484685,341838,634

    這 裡 , 我 們 有 以 下 幾 個 考 慮 :

  • 供 款 年 期 短 , 每 月 供 款 一 定 比 較 高 , 當 進 入 加 息 週 期 時 , 對 家 庭 的 現 金 流 造 成 壓 力 , 到 時 延 長 還 款 期 , 銀 行 未 必 批 , 也 可 能 收 手 續 費 。
  • 我 們 可 以 申 請 一 個 最 長 的 還 款 年 期 , 減 低 每 月 的 供 款 數 額 , 然 後 另 行 儲 錢 , 到 第 三 年 銀 行 罰 息 期 完 結 後 , 把 三 年 來 儲 得 的 錢 一 次 過 還 給 銀 行 , 減 低 按 揭 負 債 , 同 樣 可 以 減 少 利 息 支 出 。
  • 這 對 新 婚 夫 婦 原 本 打 算 每 月 供 款 9,531(20年 )。 申 請 一 個 30年 的 按 揭 , 每 月 供 款 7,190。 比 原 本 的 9,531少 供 2,340。 每 月 儲 起 這 筆 錢 , 三 年 罰 息 期 完 結 後 , 一 次 過 還 給 銀 行 (2340X12X3)。 之 後 每 年 都 如 此 進 行 。 減 少 了 負 債 後 (1.)可 要 求 維 持 供 款 金 額 , 縮 跌 供 款 年 期 ; (2.)維 持 供 款 年 期 , 減 少 每 月 供 金 額 。 如 果 這 樣 做 , 償 還 所 有 貸 款 後 , 額 外 利 息 支 出 是 多 少 呢 ? 請 看 下 表 。

    預 計 還 款 期 20年 30年
    30年
    額 外 還 款 方 式 沒 有 頭 三 年 另 行 儲 蓄 還 錢 , 之 後 每 年 儲 錢 , 每 年 額 外 還 錢 。 頭 三 年 另 行 儲 蓄 還 錢 , 之 後 每 年 儲 錢 , 每 年 額 外 還 錢
    額 外 還 款 後 , 餘 下 貸 款 還 款 方 式 不 適 用 維 持 每 月 供 款 不 變 , 縮 短 還 款 年 期 。 維 持 還 款 年 期 , 減 低 每 月 還 款 金 額 。
    開 始 時 每 月 供 款 9,5318,1178,117
    三 年 後 額 外 還 款 $84,240後 餘 下 供 款 月 數 不 適 用 299.73324
    三 年 後 額 外 還 款 $84,240每 月 供 款 不 適 用 8,1176,820
    最 終 總 利 息 支 出 537,484551,001551,079
    最 終 還 款 年 期 20年 20年 2月 19年 5月
    比 20年 按 揭 多 付 利 息 0
    13,51713,595

    結 論 : 如 果 這 對 夫 婦 這 二 十 多 年 不 會 出 現 現 金 流 的 壓 力 , 拉 長 還 款 期 後 再 額 外 還 款 還 是 會 多 付 約 13,600的 利 息 。 當 採 用 二 十 年 的 還 款 期 , 如 果 加 息 令 到 這 對 新 婚 夫 婦 出 現 現 金 流 的 壓 力 要 和 銀 行 商 量 , 到 時 就 未 必 有 P-2.5的 便 宜 貸 款 了 。 …… “有 還 款 壓 力 呀 ? 那 麼 你 們 的 財 政 狀 況 健 康 嗎 ? 延 長 還 款 即 是 更 改 貸 款 合 約 , 要 再 批 ….”。

  • 買樓自住及租樓的使費比較

    有 朋 友 結 了 婚 , 急 需 一 個 二 人 世 界 的 安 樂 窩 , 他 們 固 然 希 望 可 以 置 業 , 讓 生 活 安 定 , 不 用 愁 租 金 的 升 跌 。 但 是 , 以 現 時 樓 價 水 平 ……

    左 計 右 計 下 , 有 如 此 的 一 個 想 法 : 租 樓 要 交 租 , 是 使 費 , 交 了 出 去 就 沒 有 了 ; 供 樓 是 儲 蓄 , 終 有 一 天 會 供 完 , 最 終 樓 是 自 己 的 。

    今 日 的 命 題 是 : 買 樓 自 住 不 用 交 租 , 節 省 了 租 金 , 即 使 樓 價 跌 , 損 失 也 不 會 大 , 早 些 買 早 些 節 省 租 金 。

    就 讓 我 來 為 大 家 計 算 計 算 。

    在 網 上 找 一 找 , 發 現 價 越 高 的 樓 , 租 金 回 報 率 越 低 。 一 層 二 百 五 十 萬 的 單 位 每 月 租 金 約 8300元 ; 五 百 萬 的 樓 , 每 月 租 金 則 約 14000。 現 時 供 樓 利 息 約 2.15%至 3.75%, 取 2.8%作 計 算 ; 三 十 年 按 揭 ; 租 約 是 一 年 梗 約 , 一 年 生 約 , 就 以 兩 年 作 為 一 個 階 段 來 計 算 吧 。

    買 樓 自 住 的 每 月 開 支

    樓 價 5,000,0002,500,000
    第 一 年 供 樓 利 息 支 出 97,03148,518
    第 二 年 供 樓 利 息 支 出 94,89347,446
    管 理 費 1,200X24=28,800400X24=9,600
    差 餉 6720X2= 13,4404032X2= 8064
    兩 年 合 共 支 出 234,164113,628

    以 上 三 項 屬 於 支 出 , 可 以 和 租 樓 開 支 作 直 接 比 較 。 假 設 這 對 夫 妻 最 終 都 會 買 樓 的 話 , 下 表 內 的 支 出 最 終 都 要 支 付 , 不 可 以 和 租 樓 短 住 的 支 出 直 接 比 較 。

    買 樓 自 住 的 一 次 性 支 出

    樓 價 5,000,0002,500,000
    首 期 1,500,000750,000
    印 花 稅 150,00037,500
    經 紀 佣 金 50,00025,000
    律 師 費 10,00010,000
    總 共 1,710,000822,500

    租 樓 住 的 開 支

    樓 價 5,000,0002,500,000
    租 金 14,000X24=336,0008,300X24=199,200
    經 紀 佣 金 7,0004,150
    印 花 稅 420249
    兩 年 總 共 開 支 343,420203,599
    另 外 按 金 28,00016,600

    的 確 , 租 樓 住 的 使 費 比 買 樓 的 使 費 為 高 , 兩 年 相 差 89,971 至 109,256; 相 當 於 樓 價 的 2.2%至 3.6%。 即 是 說 , 如 果 樓 價 真 的 下 調 , 未 來 兩 年 下 調 少 於 2.2%至 3.6%的 話 , 其 他 因 素 如 利 率 , 租 金 不 變 的 話 買 樓 自 住 就 比 較 化 算 , 相 反 如 果 樓 價 如 一 些 私 人 銀 行 的 報 告 下 調 兩 三 成 , 這 個 命 題 就 不 成 立 了 。

    其 實 , 還 有 一 條 數 要 計 的 。 雖 然 , 這 兩 夫 妻 最 終 都 要 買 樓 , 首 期 , 印 花 稅 及 經 紀 佣 金 最 終 都 要 支 付 , 今 日 唔 買 住 , 這 兩 年 這 筆 錢 存 在 銀 行 中 是 有 利 息 的 。 大 家 且 別 笑 那 可 恥 的 港 元 存 款 利 息 。 我 們 可 以 把 錢 兌 成 人 民 幣 , 匯 到 深 圳 的 銀 行 , 三 個 月 定 期 都 有 3.1%利 率 ; 另 外 , 政 府 快 要 推 出 第 二 批 ibond, 第 一 批 ibond最 近 派 息 有 可 觀 的 六 厘 , 新 一 批 繼 續 和 通 漲 掛 鈎 , 應 該 有 三 至 四 厘 , 不 算 失 禮 , 今 次 認 購 會 比 較 熱 烈 , 未 必 可 以 買 齊 貨 。 就 當 是 人 民 幣 不 升 不 跌 , 在 深 圳 收 息 , 所 獲 得 的 利 息 也 不 錯 。

    延 遲 兩 年 買 樓 , 首 期 及 印 花 稅 的 資 金 利 息 收 入 對 命 題 的 影 響

    樓 價 5,000,0002,500,000
    租 樓 兩 年 的 使 費 343,420203,599
    供 樓 兩 年 的 使 費 234,164113,628
    把 首 期 定 存 人 民 幣 兩 年 的 利 息 收 入 (1710,000-28,000)X3.1%X2 =104,284(822,500-16,600)X3.1%X2 = 49,965
    供 樓 比 租 樓 兩 年 可 節 省 的 支 出 4,97240,006
    相 當 於 樓 價 的 0.1%1.6%

    頭 兩 年 買 樓 自 住 而 節 省 的 支 出 只 有 5,600至 40,625, 相 當 於 樓 價 的 0.1% 至 1.6%, 未 來 兩 年 樓 價 不 升 不 跌 , 還 有 些 少 著 數 。

    結 論 : 我 們 不 可 只 看 著 租 金 的 支 出 而 覺 得 唔 抵 而 急 於 買 樓 。 關 鍵 之 處 在 於 樓 價 升 跌 。 至 於 未 來 樓 價 升 或 跌 則 不 在 本 文 討 論 範 圍 了 。 希 望 這 編 文 章 可 以 清 析 大 家 的 思 路 , 讓 大 家 作 出 明 智 的 決 定 吧 。

    下 一 編 將 會 討 論 息 口 及 年 期 對 供 樓 支 出 的 影 響 , 長 或 短 供 款 年 期 的 取 捨 。

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    接 揭 利 率
    國 內 人 民 幣 定 期 存 款 利 率