買樓自住及租樓的使費比較

有 朋 友 結 了 婚 , 急 需 一 個 二 人 世 界 的 安 樂 窩 , 他 們 固 然 希 望 可 以 置 業 , 讓 生 活 安 定 , 不 用 愁 租 金 的 升 跌 。 但 是 , 以 現 時 樓 價 水 平 ……

左 計 右 計 下 , 有 如 此 的 一 個 想 法 : 租 樓 要 交 租 , 是 使 費 , 交 了 出 去 就 沒 有 了 ; 供 樓 是 儲 蓄 , 終 有 一 天 會 供 完 , 最 終 樓 是 自 己 的 。

今 日 的 命 題 是 : 買 樓 自 住 不 用 交 租 , 節 省 了 租 金 , 即 使 樓 價 跌 , 損 失 也 不 會 大 , 早 些 買 早 些 節 省 租 金 。

就 讓 我 來 為 大 家 計 算 計 算 。

在 網 上 找 一 找 , 發 現 價 越 高 的 樓 , 租 金 回 報 率 越 低 。 一 層 二 百 五 十 萬 的 單 位 每 月 租 金 約 8300元 ; 五 百 萬 的 樓 , 每 月 租 金 則 約 14000。 現 時 供 樓 利 息 約 2.15%至 3.75%, 取 2.8%作 計 算 ; 三 十 年 按 揭 ; 租 約 是 一 年 梗 約 , 一 年 生 約 , 就 以 兩 年 作 為 一 個 階 段 來 計 算 吧 。

買 樓 自 住 的 每 月 開 支

樓 價 5,000,0002,500,000
第 一 年 供 樓 利 息 支 出 97,03148,518
第 二 年 供 樓 利 息 支 出 94,89347,446
管 理 費 1,200X24=28,800400X24=9,600
差 餉 6720X2= 13,4404032X2= 8064
兩 年 合 共 支 出 234,164113,628

以 上 三 項 屬 於 支 出 , 可 以 和 租 樓 開 支 作 直 接 比 較 。 假 設 這 對 夫 妻 最 終 都 會 買 樓 的 話 , 下 表 內 的 支 出 最 終 都 要 支 付 , 不 可 以 和 租 樓 短 住 的 支 出 直 接 比 較 。

買 樓 自 住 的 一 次 性 支 出

樓 價 5,000,0002,500,000
首 期 1,500,000750,000
印 花 稅 150,00037,500
經 紀 佣 金 50,00025,000
律 師 費 10,00010,000
總 共 1,710,000822,500

租 樓 住 的 開 支

樓 價 5,000,0002,500,000
租 金 14,000X24=336,0008,300X24=199,200
經 紀 佣 金 7,0004,150
印 花 稅 420249
兩 年 總 共 開 支 343,420203,599
另 外 按 金 28,00016,600

的 確 , 租 樓 住 的 使 費 比 買 樓 的 使 費 為 高 , 兩 年 相 差 89,971 至 109,256; 相 當 於 樓 價 的 2.2%至 3.6%。 即 是 說 , 如 果 樓 價 真 的 下 調 , 未 來 兩 年 下 調 少 於 2.2%至 3.6%的 話 , 其 他 因 素 如 利 率 , 租 金 不 變 的 話 買 樓 自 住 就 比 較 化 算 , 相 反 如 果 樓 價 如 一 些 私 人 銀 行 的 報 告 下 調 兩 三 成 , 這 個 命 題 就 不 成 立 了 。

其 實 , 還 有 一 條 數 要 計 的 。 雖 然 , 這 兩 夫 妻 最 終 都 要 買 樓 , 首 期 , 印 花 稅 及 經 紀 佣 金 最 終 都 要 支 付 , 今 日 唔 買 住 , 這 兩 年 這 筆 錢 存 在 銀 行 中 是 有 利 息 的 。 大 家 且 別 笑 那 可 恥 的 港 元 存 款 利 息 。 我 們 可 以 把 錢 兌 成 人 民 幣 , 匯 到 深 圳 的 銀 行 , 三 個 月 定 期 都 有 3.1%利 率 ; 另 外 , 政 府 快 要 推 出 第 二 批 ibond, 第 一 批 ibond最 近 派 息 有 可 觀 的 六 厘 , 新 一 批 繼 續 和 通 漲 掛 鈎 , 應 該 有 三 至 四 厘 , 不 算 失 禮 , 今 次 認 購 會 比 較 熱 烈 , 未 必 可 以 買 齊 貨 。 就 當 是 人 民 幣 不 升 不 跌 , 在 深 圳 收 息 , 所 獲 得 的 利 息 也 不 錯 。

延 遲 兩 年 買 樓 , 首 期 及 印 花 稅 的 資 金 利 息 收 入 對 命 題 的 影 響

樓 價 5,000,0002,500,000
租 樓 兩 年 的 使 費 343,420203,599
供 樓 兩 年 的 使 費 234,164113,628
把 首 期 定 存 人 民 幣 兩 年 的 利 息 收 入 (1710,000-28,000)X3.1%X2 =104,284(822,500-16,600)X3.1%X2 = 49,965
供 樓 比 租 樓 兩 年 可 節 省 的 支 出 4,97240,006
相 當 於 樓 價 的 0.1%1.6%

頭 兩 年 買 樓 自 住 而 節 省 的 支 出 只 有 5,600至 40,625, 相 當 於 樓 價 的 0.1% 至 1.6%, 未 來 兩 年 樓 價 不 升 不 跌 , 還 有 些 少 著 數 。

結 論 : 我 們 不 可 只 看 著 租 金 的 支 出 而 覺 得 唔 抵 而 急 於 買 樓 。 關 鍵 之 處 在 於 樓 價 升 跌 。 至 於 未 來 樓 價 升 或 跌 則 不 在 本 文 討 論 範 圍 了 。 希 望 這 編 文 章 可 以 清 析 大 家 的 思 路 , 讓 大 家 作 出 明 智 的 決 定 吧 。

下 一 編 將 會 討 論 息 口 及 年 期 對 供 樓 支 出 的 影 響 , 長 或 短 供 款 年 期 的 取 捨 。

延 伸 閱 讀
樓 宇 買 賣 及 租 賃 印 花 稅
差 餉 物 業 估 價 署 的 免 費 估 價 冊 , 大 家 可 以 在 此 免 費 查 閱 物 業 的 「 應 課 差 餉 租 值 」 。 把 「 應 課 差 餉 租 值 」 X 5%就 是 一 年 要 交 的 差 餉 了 。 這 幾 年 財 政 司 司 長 都 免 業 主 交 差 餉 , 不 過 , 不 可 以 當 以 後 都 免 繳 。
接 揭 利 率
國 內 人 民 幣 定 期 存 款 利 率

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