有 朋 友 結 了 婚 ， 急 需 一 個 二 人 世 界 的 安 樂 窩 ， 他 們 固 然 希 望 可 以 置 業 ， 讓 生 活 安 定 ， 不 用 愁 租 金 的 升 跌 。 但 是 ， 以 現 時 樓 價 水 平 ……
左 計 右 計 下 ， 有 如 此 的 一 個 想 法 ： 租 樓 要 交 租 ， 是 使 費 ， 交 了 出 去 就 沒 有 了 ； 供 樓 是 儲 蓄 ， 終 有 一 天 會 供 完 ， 最 終 樓 是 自 己 的 。
今 日 的 命 題 是 ： 買 樓 自 住 不 用 交 租 ， 節 省 了 租 金 ， 即 使 樓 價 跌 ， 損 失 也 不 會 大 ， 早 些 買 早 些 節 省 租 金 。
就 讓 我 來 為 大 家 計 算 計 算 。
在 網 上 找 一 找 ， 發 現 價 越 高 的 樓 ， 租 金 回 報 率 越 低 。 一 層 二 百 五 十 萬 的 單 位 每 月 租 金 約 8300元 ； 五 百 萬 的 樓 ， 每 月 租 金 則 約 14000。 現 時 供 樓 利 息 約 2.15%至 3.75%， 取 2.8%作 計 算 ； 三 十 年 按 揭 ； 租 約 是 一 年 梗 約 ， 一 年 生 約 ， 就 以 兩 年 作 為 一 個 階 段 來 計 算 吧 。
買 樓 自 住 的 每 月 開 支
| 樓 價 | 5,000,000 | 2,500,000 |
|---|---|---|
| 第 一 年 供 樓 利 息 支 出 | 97,031 | 48,518 |
| 第 二 年 供 樓 利 息 支 出 | 94,893 | 47,446 |
| 管 理 費 | 1,200X24=28,800 | 400X24=9,600 |
| 差 餉 | 6720X2＝ 13,440 | 4032X2＝ 8064 |
| 兩 年 合 共 支 出 | 234,164 | 113,628 |
以 上 三 項 屬 於 支 出 ， 可 以 和 租 樓 開 支 作 直 接 比 較 。 假 設 這 對 夫 妻 最 終 都 會 買 樓 的 話 ， 下 表 內 的 支 出 最 終 都 要 支 付 ， 不 可 以 和 租 樓 短 住 的 支 出 直 接 比 較 。
買 樓 自 住 的 一 次 性 支 出
| 樓 價 | 5,000,000 | 2,500,000 |
|---|---|---|
| 首 期 | 1,500,000 | 750,000 |
| 印 花 稅 | 150,000 | 37,500 |
| 經 紀 佣 金 | 50,000 | 25,000 |
| 律 師 費 | 10,000 | 10,000 |
| 總 共 | 1,710,000 | 822,500 |
租 樓 住 的 開 支
| 樓 價 | 5,000,000 | 2,500,000 |
|---|---|---|
| 租 金 | 14,000X24=336,000 | 8,300X24=199,200 |
| 經 紀 佣 金 | 7,000 | 4,150 |
| 印 花 稅 | 420 | 249 |
| 兩 年 總 共 開 支 | 343,420 | 203,599 |
| 另 外 按 金 | 28,000 | 16,600 |
的 確 ， 租 樓 住 的 使 費 比 買 樓 的 使 費 為 高 ， 兩 年 相 差 89,971 至 109,256； 相 當 於 樓 價 的 2.2%至 3.6%。 即 是 說 ， 如 果 樓 價 真 的 下 調 ， 未 來 兩 年 下 調 少 於 2.2%至 3.6%的 話 ， 其 他 因 素 如 利 率 ， 租 金 不 變 的 話 買 樓 自 住 就 比 較 化 算 ， 相 反 如 果 樓 價 如 一 些 私 人 銀 行 的 報 告 下 調 兩 三 成 ， 這 個 命 題 就 不 成 立 了 。
其 實 ， 還 有 一 條 數 要 計 的 。 雖 然 ， 這 兩 夫 妻 最 終 都 要 買 樓 ， 首 期 ， 印 花 稅 及 經 紀 佣 金 最 終 都 要 支 付 ， 今 日 唔 買 住 ， 這 兩 年 這 筆 錢 存 在 銀 行 中 是 有 利 息 的 。 大 家 且 別 笑 那 可 恥 的 港 元 存 款 利 息 。 我 們 可 以 把 錢 兌 成 人 民 幣 ， 匯 到 深 圳 的 銀 行 ， 三 個 月 定 期 都 有 3.1%利 率 ； 另 外 ， 政 府 快 要 推 出 第 二 批 ibond， 第 一 批 ibond最 近 派 息 有 可 觀 的 六 厘 ， 新 一 批 繼 續 和 通 漲 掛 鈎 ， 應 該 有 三 至 四 厘 ， 不 算 失 禮 ， 今 次 認 購 會 比 較 熱 烈 ， 未 必 可 以 買 齊 貨 。 就 當 是 人 民 幣 不 升 不 跌 ， 在 深 圳 收 息 ， 所 獲 得 的 利 息 也 不 錯 。
延 遲 兩 年 買 樓 ， 首 期 及 印 花 稅 的 資 金 利 息 收 入 對 命 題 的 影 響
| 樓 價 | 5,000,000 | 2,500,000 |
|---|---|---|
| 租 樓 兩 年 的 使 費 | 343,420 | 203,599 |
| 供 樓 兩 年 的 使 費 | 234,164 | 113,628 |
| 把 首 期 定 存 人 民 幣 兩 年 的 利 息 收 入 | (1710,000-28,000)X3.1%X2 =104,284 | (822,500-16,600)X3.1%X2 = 49,965 |
| 供 樓 比 租 樓 兩 年 可 節 省 的 支 出 | 4,972 | 40,006 |
| 相 當 於 樓 價 的 | 0.1% | 1.6% |
頭 兩 年 買 樓 自 住 而 節 省 的 支 出 只 有 5,600至 40,625， 相 當 於 樓 價 的 0.1% 至 1.6%， 未 來 兩 年 樓 價 不 升 不 跌 ， 還 有 些 少 著 數 。
結 論 ： 我 們 不 可 只 看 著 租 金 的 支 出 而 覺 得 唔 抵 而 急 於 買 樓 。 關 鍵 之 處 在 於 樓 價 升 跌 。 至 於 未 來 樓 價 升 或 跌 則 不 在 本 文 討 論 範 圍 了 。 希 望 這 編 文 章 可 以 清 析 大 家 的 思 路 ， 讓 大 家 作 出 明 智 的 決 定 吧 。
下 一 編 將 會 討 論 息 口 及 年 期 對 供 樓 支 出 的 影 響 ， 長 或 短 供 款 年 期 的 取 捨 。
延 伸 閱 讀
樓 宇 買 賣 及 租 賃 印 花 稅
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接 揭 利 率
國 內 人 民 幣 定 期 存 款 利 率