息口及年期對供樓支出的影響

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租 樓 怕 加 租 ， 供 樓 怕 加 息 。 這 幾 年 加 租 之 苦 人 人 懂 ； 但 大 家 似 乎 忘 記 了 息 口 對 供 樓 支 出 的 影 響 。 上 篇 我 們 了 解 到 ， 雖 然 現 時 利 息 處 於 歷 史 低 位 ， 但 供 樓 利 息 支 出 也 屬 可 觀 之 數 。 既 然 息 口 處 歷 史 低 位 ， 跟 著 下 來 就 是 向 上 升 了 。 加 息 對 供 樓 利 息 支 出 有 如 何 的 影 響 ？ 今 日 我 就 和 大 家 討 論 討 論 吧 。

今 日 的 命 題 是 ， 供 款 年 期 越 短 ， 利 息 支 出 越 少 ， 年 期 縮 到 最 短 最 化 算 。

就 用 我 上 一 篇 《 買 樓 自 住 及 租 樓 的 使 費 比 較 》 那 對 新 婚 夫 婦 的 的 例 子 吧 。

目 標 樓 價 ： HK$2,500,000
按 揭 成 數 ： 70%
供 款 年 期 ： 20年
按 揭 息 率 ： 2.8%

接 揭 利 率 2.8%5%8%
每 月 供 款 9,53111,54914,638
佔 現 時 收 入 25%30%38%
差 餉 及 管 理 費 736736736
佔 現 時 收 入 27%32%40%
總 利 息 支 出 537,4841,021,8141,763,048
  • 五 十 幾 萬 到 百 幾 萬 的 利 息 支 出 睇 黎 都 幾 “肉 赤 ”， 不 過 不 要 忘 記 如 果 你 唔 供 樓 ， 租 樓 住 一 樣 要 交 租 。
  • 假 如 按 揭 息 率 加 至 5%， 供 樓 發 做 業 主 的 支 出 佔 其 收 入 32%， 屬 可 負 擔 水 平 。
  • 如 果 按 揭 息 率 加 至 8%， 開 始 覺 得 有 些 壓 加 吧 ？ 如 果 壓 力 太 大 ， 可 以 申 請 供 延 長 款 年 期 但 是 銀 行 未 必 批 ， 要 視 乎 樓 齡 及 業 主 的 年 齡 等 因 素 ， 利 息 支 也 就 會 增 加 ， 如 下 表 所 示 。
    • 年 期 202530
    每 月 供 款 9,5318,1177,190
    總 利 息 支 出
    		537,484685,341838,634

    這 裡 ， 我 們 有 以 下 幾 個 考 慮 ：

  • 供 款 年 期 短 ， 每 月 供 款 一 定 比 較 高 ， 當 進 入 加 息 週 期 時 ， 對 家 庭 的 現 金 流 造 成 壓 力 ， 到 時 延 長 還 款 期 ， 銀 行 未 必 批 ， 也 可 能 收 手 續 費 。
  • 我 們 可 以 申 請 一 個 最 長 的 還 款 年 期 ， 減 低 每 月 的 供 款 數 額 ， 然 後 另 行 儲 錢 ， 到 第 三 年 銀 行 罰 息 期 完 結 後 ， 把 三 年 來 儲 得 的 錢 一 次 過 還 給 銀 行 ， 減 低 按 揭 負 債 ， 同 樣 可 以 減 少 利 息 支 出 。
  • 這 對 新 婚 夫 婦 原 本 打 算 每 月 供 款 9,531(20年 )。 申 請 一 個 30年 的 按 揭 ， 每 月 供 款 7,190。 比 原 本 的 9,531少 供 2,340。 每 月 儲 起 這 筆 錢 ， 三 年 罰 息 期 完 結 後 ， 一 次 過 還 給 銀 行 (2340X12X3)。 之 後 每 年 都 如 此 進 行 。 減 少 了 負 債 後 (1.)可 要 求 維 持 供 款 金 額 ， 縮 跌 供 款 年 期 ； (2.)維 持 供 款 年 期 ， 減 少 每 月 供 金 額 。 如 果 這 樣 做 ， 償 還 所 有 貸 款 後 ， 額 外 利 息 支 出 是 多 少 呢 ？ 請 看 下 表 。

    預 計 還 款 期 20年 30年
    		30年
    額 外 還 款 方 式 沒 有 頭 三 年 另 行 儲 蓄 還 錢 ， 之 後 每 年 儲 錢 ， 每 年 額 外 還 錢 。 頭 三 年 另 行 儲 蓄 還 錢 ， 之 後 每 年 儲 錢 ， 每 年 額 外 還 錢
    額 外 還 款 後 ， 餘 下 貸 款 還 款 方 式 不 適 用 維 持 每 月 供 款 不 變 ， 縮 短 還 款 年 期 。 維 持 還 款 年 期 ， 減 低 每 月 還 款 金 額 。
    開 始 時 每 月 供 款 9,5318,1178,117
    三 年 後 額 外 還 款 $84,240後 餘 下 供 款 月 數 不 適 用 299.73324
    三 年 後 額 外 還 款 $84,240每 月 供 款 不 適 用 8,1176,820
    最 終 總 利 息 支 出 537,484551,001551,079
    最 終 還 款 年 期 20年 20年 2月 19年 5月
    比 20年 按 揭 多 付 利 息 0
    		13,51713,595

    結 論 ： 如 果 這 對 夫 婦 這 二 十 多 年 不 會 出 現 現 金 流 的 壓 力 ， 拉 長 還 款 期 後 再 額 外 還 款 還 是 會 多 付 約 13,600的 利 息 。 當 採 用 二 十 年 的 還 款 期 ， 如 果 加 息 令 到 這 對 新 婚 夫 婦 出 現 現 金 流 的 壓 力 要 和 銀 行 商 量 ， 到 時 就 未 必 有 P-2.5的 便 宜 貸 款 了 。 …… “有 還 款 壓 力 呀 ？ 那 麼 你 們 的 財 政 狀 況 健 康 嗎 ？ 延 長 還 款 即 是 更 改 貸 款 合 約 ， 要 再 批 ….”。

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